房贷计算方式等额本息怎么计算

等额本息计算公式：每月还款额=贷款本金×[月利率×(1月利率)^还款月数]÷{[(1月利率)^还款月数]-1}。等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

都可以选择，二者没有绝对的好与坏，贷款人可以根据实际情况进行选择。

1、等额本息特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供"本金与利息"的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。不过，等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

2、等额本金特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态。它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额多，然后逐月减少，越还越少。所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

1、银行基准利率下调：国家每一年依据房市和金融关系来对房贷利息作出适当调整。房贷利息要不上涨要不下降，假如利率浮动相对较高的情况下还款，用户就需要还更多的利息，假如市场利率相对较低的话，用户则少还很多利息。

2、等额本金还款超过还款期限：等额本金还款，也就是在还等额本金的部分外，还要还剩下所有钱的等额利息。但随着用户还的时间越到最后，用户还的利息则是越来越少的。如果这时候用户就已经还清1/3的期限贷款了，需要还的利息已经不多了，剩余需要还的基本都是本钱，这时候再一次性提早还款已经没有太大的意义了。

3、等额本息已经超过了还款年限的：假如用户还款期限已经还到一半了，用户的总利息已经还清最少超出60%了。假如在这样的情况下提早还款也是不划算的。房贷能不能提前还一部分房贷能提前还款一部分，房贷提前还款分为两种，一是提早结清，二是提前还款一部分，不管是哪一种，都需要提早跟放款银行申请，银行允许用户提早还款后才能还款，不然银行不扣费，是没用的。